Эксперт рассказала, как «перезапустить» украинский рынок недвижимости

На территории Украины находятся сотни замороженных либо заброшенных строительных площадок, на которых расположены недостроенные многоэтажные жилые дома. Небольшая часть из них законсервирована от воздействия погодных условий, и пока еще имеет степень готовности к сдаче от 40% до 95%. Остальные новостройки под воздействием атмосферных осадков и перепадов температур стали ветхими и подлежат немедленной разборке и утилизации. Часть зданий находится в аварийном состоянии, что может в любой момент привести к обрушению конструкций.

Как оказалось, единый реестр, где бы указывались адреса недостроенных и брошенных домов, степень готовности каждого объекта, а также точный перечень обманутых вкладчиков на государственном уровне не ведется. Приблизительное количество пострадавших от строительных афер редакции Lenta.UA смогла в эксклюзивном интервью назвать член рабочей группы "Свобода, юстиция, права человека" из Ассамблеи Украинской стороны Платформы гражданского общества Украина-ЕС Лилит Хачатрян. По ее словам, жертвами расплодившихся за последние годы новых украинских элита-центров становятся все больше и больше людей. Инвесторов, которые внесли свои деньги в кассу застройщиков и надеялись вселиться в свою новую квартиру, нагло обманули. Самое обидное для них в этой истории, что государство до сих пор не разработало того механизма, который бы защищал их права на рынке недвижимости.

«По нашим данным жертвами недобросовестных застройщиков на территории столицы и Киевской области сегодня стали уже около 25 тысяч инвесторов. Если говорить о заброшенных либо временно замороженных стройках на территории всей Украины, то более 80 тысяч семей до сих пор не имеют возможностей вселиться в собственное и законное жилье. Порядка 10% из пострадавших уже потеряли такую возможность из-за того, что их объект может попасть под утилизацию. Причины остановок и замораживания строительства типичны. В одних случаях, застройщики оказались аферистами и, прихватив собранные у инвесторов деньги, сбежали куда-нибудь на Кипр. В других, чиновники потребовали неофициально слишком большой «откат» и отказались выдавать разрешения, необходимые для продолжения строительства, - стройка «заглохла». Много новостроек было «заморожено», когда из-за финансовых проблем в экономике один за другим лопались банки, которые кредитовали застройщиков. Все попытки людей реанимировать строительство своих жилых комплексов с государственной помощью оказались неудачными», - отметила эксперт.

Возникает вопрос, что делать с сотнями и тысячами недостроенных жилых объектов. Лилит Хачатрян уверена, что некоторые из них после проведения технической экспертной оценки зданий с помощью специалистов НИИ Строительных конструкций можно будет достраивать, восстанавливать и запускать в эксплуатацию.

«Манипуляции, которые связаны с замораживанием жилья происходят практически на всех стадиях строительства, начиная от уровня котлована, и заканчивая 99% готовности к сдаче объекта. По нашим оценкам, в пригодном состоянии для достройки и сдачи в эксплуатацию осталось порядка 95% объектов. Чтобы защитить право собственности каждого покупателя жилья мы сейчас занимаемся разработкой алгоритмов выдачи квартир пострадавшим инвесторам», - подчеркнула Лилит Хачатрян.

Член рабочей группы "Свобода, юстиция, права человека" из Ассамблеи Украинской стороны Платформы гражданского общества Украина-ЕС также обратила внимание на многочисленные попытки инициативных групп помочь пострадавшим инвесторам с помощью комиссий, которые создаются в столице при органах местной власти. К сожалению, самостоятельно, без помощи государства в лице Министерства регионального развития и строительства, а также Министерства финансов, справиться с этой проблемой представители органов местной власти не могут, поскольку большая часть решения вопросов не входит в их компетенцию и полномочия. Таким образом, в Украине действенных алгоритмов для решения вопросов, связанных с защитой прав инвесторов, которые уже оказались в сложной ситуации, пока не существует.

«Государство должно системно урегулировать строительный рынок, чтобы у нас не повторялись новые элита-центры, и в сложной ситуации был надежно защищен от банкротства и бизнес, и покупатель. Не должны затягиваться сроки сдачи домов в эксплуатацию. Это приводит к высоким рискам заморозки строительства объектов, фактам мошенничества со стороны застройщиков и аффилированных с ним компаний. Речь идет о кардинальном решении основных проблем обманутых инвесторов. Не должны влиять на ход строительства смена органов власти, рейдерские захваты, блокирование объектов. Не должны годами длиться согласования разрешительных документов, в Государственной архитектурно-строительной инспекции, особенно когда речь заходит о коммунально - строительных компаниях которые взяли на себя социальную ответственность по достройке проблемных объектов для льготных категорий населения», - уточнила эксперт.

Пока застройщики заняты поисками источников финансирования для продолжения строительства, частные инвесторы, как правило, несут значительные убытки, связанные с арендой жилья, а также оплатой процентов по кредитам. Пока строительство жилого дома заморожено, ходить по судам можно будет бесконечно. В это время застройщики могут продавать уже купленные квартиры по второму или третьему кругу. Впоследствии, в ходе судебного разбирательства выясняется, что права собственника на будущую квартиру уже отчуждены, а документально подтвердить их не всегда представляется возможным.

«Основными причинами, из-за которых сдача в эксплуатацию новостроек откладывается на годы, являются рейдерские захваты строительных площадок и зданий, тотальная коррупция в строительной отрасли среди чиновников и инженерная неграмотность, проявленная как при проектировании, так и при строительстве объектов», - сказала эксперт.

Первая причина - это отсрочка сдачи жилья при практически полной строительной готовности объекта. Имеющиеся факты наглядно свидетельствуют о коррупционной составляющей, которая была изначально заложена в стоимость строительства.

Новый жилой дом не могут сдать только потому, что со стороны местных органов власти возникают препятствия к подводу коммуникаций для подачи электроэнергии, канализации и водоснабжения. В качестве примера можно привести ситуацию, которая на данный момент сложилась на замороженном строительном объекте ЖК «Маргарита» в Святошинском районе столицы. 

Недостроенный жилой комплекс относится к одному из так называемых бывших кризисных объектов Войцеховского. Мэрия своими усилиями пытается по уже разработанному алгоритму достроить его, но столкнулась с неразрешимой проблемой проведения на законном основании коммуникаций для канализации и электроэнергии. В результате, дом так и не смогли ввести в эксплуатацию, а инвесторы либо снимают арендованное жилье поблизости или пытаются проживать самостоятельно в пока неприспособленных для этого квартирах.

Вторая причина - это откровенно бандитские попытки захвата имущества инвесторов и самих застройщиков. О рейдерстве можно говорить, когда закончился срок аренды земли, выделенной под строительство, а местные чиновники не спешат его продлевать.

В последние годы к рейдерским захватам уже готовых к сдаче жилых домов на территории Киева и Киевской области были причастны и банки, которые непосредственно выдавали кредиты. Характерным примером является ситуация с ЖК "Чайка" в Киево-Святошинском районе. Здесь новый инвестор - строитель вытащил кризисный объект, проложил все инфраструктурные коммуникации в жилом комплексе, но тут неожиданно, перед самой сдачей в эксплуатацию, закончился срок аренды земли и ему не продлили. 

Теперь новый владелец и жители жилого комплекса снова вынуждены защищать свои интересы в судах, кризисный инвестор потерял время и деньги, а также имеет свои обязанности перед банком, который в свою очередь будет сейчас пытаться отобрать ЖК. Будущие жильцы совсем потеряли надежду на вселение в законные квартиры.

На деле происходит следующее. Деньги, которые поступают от продаж квартир застройщику и необходимы для завершения строительства объекта забирает банк и списывает по ним тело кредита. Люди, которые полностью выплатили деньги за свои квартиры, оказались заложниками. Строительная организация не может выдать документов, которые подтверждали бы их право на собственность квартир, по той причине, что они оказались в залоге у кредитора.

«Выходит замкнутый круг, когда с новым бизнес-проектом на проблемный строительный объект вошел кризисный инвестор и, спустя время, сам оказался заложником ситуации», - сказала Лилит Хачатрян.

Что касается подбора места для строительства жилых домов, то уровень проведения геологических изысканий стал более поверхностным и некачественным. Инвесторы отмечают, что все чаще им приходится сталкиваться с ошибками в инженерных расчетах, которые впоследствии приводят к тому, что абсолютно новые жилые дома уже через пару лет дают серьезную просадку и становятся аварийными. 

Близость котлована к озерам, где строители заливают основание для будущей высотки, должна настораживать покупателей жилья и говорить о том, что уровень грунтовых вод здесь будет подходить к фундаменту.

Эксперт также рассказала про основные причины, из-за которых в 2010 - 2017 годах в столице и в Киевской области затягивались сроки строительства домов. Как правило, на момент наступления кризиса у застройщика не было страховых финансовых резервов. 

На фоне политической нестабильности в государстве в бюджете отсутствовали средства для реализации намеченных программ, связанных с поддержкой строительной отрасли. Недоверие населения к банковским кредитам и к строительной отрасли в целом закономерно привело к снижению спроса на жилье.

«Мы в составе инициативной рабочей группы при Минрегионе предлагали неоднократно создать межведомственную комиссию по решению проблем пострадавших инвесторов и созданию благоприятных условий по достройке замороженных объектов. Однако, наши инициативы не получили поддержки и понимания среди чиновников министерства и других ведомств. 

Мы настаиваем на усилении государственного контроля за ходом строительства еще со стадии проектирования. Нас настораживают грубые ошибки, которые стали появляться на стадии проектирования технической документации зданий. Желание застройщиков сэкономить на проектах приводит к тому, что к инженерным расчетам привлекаются не опытные инженеры, а студенты за гроши. 

Расплачиваться за чужую экономию впоследствии будут будущие владельцы квартир», - сказала Лилит Хачатрян.

Для решения накопившихся в строительной отрасли проблем рабочая группа платформы Украина - ЕС собирается инициировать создание межведомственной комиссии, которая бы вплотную занялась проблемами введения в эксплуатацию недостроенных объектов.

В состав комиссии должны войти представители Киевской областной и городской государственных администраций, Минрегиона, Министерства финансов, Министерства юстиции, Генеральной прокуратуры, Полиции, ГАСКа и общественности в лице инвесторов.

«У нас сегодня появилась уникальная возможность раз и навсегда решить вопросы, связанные с проблемами инвесторов и замораживанием строительства. Разморозить сотни квадратных метров на заброшенных стройках мы предлагаем за счет реализации государственной программы «Доступное жилье». 

Не начинать строительство новых домов, а достраивать те, что уже почти готовы к сдаче в эксплуатацию, позволит стабилизировать рынок недвижимости», - отметила эксперт.

Будем надеяться, что чиновники из разных ведомств все-таки рано или поздно соберутся за одним столом и найдут взаимные интересы, которые  позволят, что называется с нуля "перезапустить" весь украинский рынок недвижимости.

Владислав Кордик       Lenta.UA