Експерт розповіла, як «перезапустити» український ринок нерухомості

На території України знаходяться сотні заморожених або занедбаних будівельних майданчиків, на яких розташовані недобудовані багатоповерхові житлові будинки. Невелика частина з них законсервована від впливу погодних умов і поки ще має ступінь готовності до здачі від 40% до 95%. Решта новобудов під впливом атмосферних опадів і перепадів температур стали старими та підлягають негайному розбиранню й утилізації. Частина будівель знаходяться в аварійному стані, що може в будь-який момент призвести до обвалення конструкцій.

Як виявилося, єдиний реєстр, де б зазначалися адреси недобудованих і покинутих будинків, ступінь готовності кожного об'єкта, а також точний перелік ошуканих вкладників на державному рівні не ведеться. Приблизна кількість постраждалих від будівельних афер редакції Lenta.UA змогла в ексклюзивному інтерв'ю назвати член робочої групи "Свобода, юстиція, права людини" з Асамблеї Української сторони Платформи громадянського суспільства Україна-ЄС Ліліт Хачатрян. За її словами, жертвами нових українських еліт-центрів, яких стільки розплодилися за останні роки, стають все більше і більше людей. Інвесторів, які внесли свої гроші в касу забудовників і сподівалися вселитися в свою нову квартиру нахабно обдурили. Найприкріше для них в цій історії, що держава досі не розробила того механізму, який би захищав їх права на ринку нерухомості.

«За нашими даними жертвами недобросовісних забудовників на території столиці та Київської області сьогодні стали вже близько 25 тисяч інвесторів. Якщо говорити про покинуті або тимчасово заморожені будівництва на території всієї України, то понад 80 тисяч сімей до сих пір не мають можливості вселитися у власне й законне житло. Близько 10% з потерпілих вже втратили таку можливість через те, що їх об'єкт може потрапити під утилізацію. Причини зупинок і заморожування будівництва типові. В одних випадках забудовники виявилися аферистами і,  прихопивши зібрані у інвесторів гроші, втекли куди-небудь на Кіпр. В інших - чиновники зажадали неофіційно занадто великий «відкат» і відмовилися видавати дозволи, необхідні для продовження будівництва, - будівництво «заглохло». Багато новобудов було «заморожено», коли через фінансові проблеми в економіці один за іншим лопалися банки, які кредитували забудовників. Всі спроби людей реанімувати будівництво своїх житлових комплексів з державною допомогою виявилися невдалими», - зазначила експерт. 

Виникає питання, що робити із сотнями і тисячами недобудованих житлових об'єктів. Ліліт Хачатрян упевнена, що деякі з них після проведення технічної експертної оцінки будівель за допомогою фахівців НДІ Будівельних конструкцій можна буде добудовувати, відновлювати і запускати в експлуатацію. 

«Маніпуляції, які пов'язані з заморожуванням житла відбуваються практично на всіх стадіях будівництва, починаючи від рівня котловану, і закінчуючи 99% готовності до здачі об'єкта. За нашими оцінками, в придатному стані для добудови та здачі в експлуатацію залишилося близько 95% об'єктів. Щоб захистити право власності кожного покупця житла ми зараз займаємося розробкою алгоритмів видачі квартир постраждалим інвесторам», - підкреслила Ліліт Хачатрян. 

Член робочої групи "Свобода, юстиція, права людини" з Асамблеї Української сторони Платформи громадянського суспільства Україна-ЄС також звернула увагу на численні спроби ініціативних груп допомогти постраждалим інвесторам за допомогою комісій, які створюються в столиці при органах місцевої влади. На жаль, самостійно, без допомоги держави в особі Міністерства регіонального розвитку та будівництва, а також Міністерства фінансів, упоратися з цією проблемою представники органів місцевої влади не можуть, оскільки значна частина вирішення питань не входить в їх компетенцію і повноваження. Таким чином, в Україні дієвих алгоритмів для вирішення питань, пов'язаних із захистом прав інвесторів, які вже опинилися в складній ситуації, поки не існує. 

«Держава повинна системно врегулювати будівельний ринок, щоб у нас не повторювалися нові еліта-центри, і в складній ситуації був надійно захищений від банкрутства і бізнес, і покупець. Н повинні затягуватися терміни здачі будинків в експлуатацію. Це призводить до високих ризиків заморожування будівництва об'єктів, фактами шахрайства з боку забудовників і афілійованих з ним компаній. Йдеться про кардинальне вирішення основних проблем ошуканих інвесторів. Не повинні впливати на хід будівництва зміна органів влади, рейдерські захоплення, блокування об'єктів. Не повинні роками тривати узгодження дозвільних документів у Державній архітектурно-будівельній інспекції, особливо, коли мова заходить про комунально - будівельні компанії, які взяли на себе соціальну відповідальність за добудову проблемних об'єктів для пільгових категорій населення», - уточнила експерт.

Поки забудовники зайняті пошуками джерел фінансування для продовження будівництва, приватні інвестори, як правило, зазнають значних збитків, пов'язані з орендою житла, а також оплатою відсотків за кредитами. Поки будівництво житлового будинку заморожено, ходити по судах можна нескінченно. В цей час забудовники можуть продавати вже куплені квартири по другому або третьому колу. Згодом, під час судового розгляду з'ясовується, що права власника на майбутню квартиру вже відчужені, а документально підтвердити їх не завжди вдається. 

«Основними причинами, через які здача в експлуатацію новобудов відкладається на роки, є рейдерські захоплення будівельних майданчиків і будівель, тотальна корупція в будівельній галузі серед чиновників та інженерна неграмотність, проявлена ​​як при проектуванні, так і при будівництві об'єктів», - сказала експерт.

Перша причина, - це відтермінування здачі житла при практично повній будівельній готовності об'єкта. Наявні факти переконливо засвідчують корупційну складову, яка була закладена у вартість будівництва.

Новий житловий будинок не можуть здати тільки тому, що з боку місцевих органів влади виникають перешкоди до підводу комунікацій для подачі електроенергії, каналізації та водопостачання. Як приклад, можна навести ситуацію, яка наразі склалася на замороженому будівельному об'єкті ЖК «Маргарита» в Святошинському районі столиці.

Недобудований житловий комплекс відноситься до одного з  колишніх кризових об'єктів Войцеховського. Мерія своїми зусиллями намагається за вже розробленим алгоритмом добудувати його, але зіткнулася з нерозв'язною проблемою проведення на законних підставах комунікацій для каналізації та електроенергії. В результаті будинок так і не змогли ввести в експлуатацію, а інвестори або знімають орендоване житло поблизу або намагаються проживати самостійно в поки непристосованих для цього квартирах. 

Друга причина, - це відверто бандитські спроби захоплення майна інвесторів і самих забудовників. Про рейдерство можна говорити, коли закінчився термін оренди землі, виділеної під будівництво, а місцеві чиновники не поспішають його продовжувати.

Останніми роками до рейдерських захоплень вже готових до здачі житлових будинків на території Києва та Київської області були причетні і банки, які безпосередньо видавали кредити. Характерним прикладом є ситуація з ЖК "Чайка" в Києво-Святошинському районі. Тут новий інвестор - будівельник витягнув кризовий об'єкт, проклав всі інфраструктурні комунікації в житловому комплексі, але тут несподівано, перед самою здачею в експлуатацію, закінчився термін оренди землі і йому не продовжили.

Тепер новий власник і мешканці житлового комплексу знову змушені захищати свої інтереси в судах, кризовий інвестор втратив час і гроші, а також має свої обов'язки перед банком, який в свою чергу буде зараз намагатися відібрати ЖК. Майбутні мешканці зовсім втратили надію на заселення в законні квартири.

На ділі відбувається наступне. Гроші, які надходять від продажу квартир забудовнику й необхідні для завершення будівництва об'єкта, забирає банк і списує по ним тіло кредиту. Люди, які повністю виплатили гроші за свої квартири, виявилися заручниками. Будівельна організація не може видати документів, які підтверджували б їхнє право на власність квартир з тієї причини, що вони виявилися в заставі у кредитора. 

«Виходить замкнуте коло, коли з новим бізнес-проектом на проблемний будівельний об'єкт увійшов кризовий інвестор, і через деякий час сам виявився заручником ситуації», - сказала Ліліт Хачатрян.

Що стосується підбору місця для будівництва житлових будинків, то рівень проведення геологічних вишукувань став більш поверховим і неякісним. Інвестори відзначають, що все частіше їм доводиться стикатися з помилками в інженерних розрахунках, які згодом призводять до того, що абсолютно нові житлові будинки вже через пару років дають серйозне просідання та стають аварійними.

Близькість до котловану до озер, де будівельники заливають основу для майбутньої висотки, повинна насторожувати покупців житла і говорити про те, що рівень ґрунтових вод тут буде впиратися в фундамент.

Експерт також розповіла про основні причини, через які в 2010 - 2017 роках в столиці і в Київській області затягувалися терміни будівництва будинків. Як правило, на момент настання кризи у забудовника не було страхових фінансових резервів.

На тлі політичної нестабільності в державі в бюджеті відсутні кошти для реалізації намічених програм, пов'язаних з підтримкою будівельної галузі. Недовіра населення до банківських кредитів і до будівельної галузі в цілому закономірно призвела до зниження попиту на житло. 

«Ми в складі ініціативної робочої групи при Мінрегіоні пропонували неодноразово створити міжвідомчу комісію з вирішення проблем постраждалих інвесторів і створення сприятливих умов щодо добудови заморожених об'єктів. Однак, наші ініціативи не отримали підтримки й розуміння серед чиновників міністерства та інших відомств.

Ми наполягаємо на посиленні державного контролю за ходом будівництва ще зі стадії проектування. Нас насторожують грубі помилки, які стали з'являтися на стадії проектування технічної документації будівель. Бажання забудовників заощадити на проектах призводить до того, що до інженерних і конструкторських розрахунків залучаються не досвідчені інженери, а студенти за гроші.

Розплачуватися за чужу економію згодом будуть майбутні власники квартир», - сказала Ліліт Хачатрян. 

Для вирішення проблем, що накопичилися в будівельній галузі, робоча група платформи Україна - ЄС збирається ініціювати створення міжвідомчої комісії, яка б впритул зайнялася проблемами введення в експлуатацію недобудованих об'єктів.

До складу комісії повинні увійти представники Київської обласної та міської державних адміністрацій, Мінрегіону, Міністерства фінансів, Міністерства юстиції, Генеральної прокуратури, Поліції, ДАБІ та громадськості в особі інвесторів. 

«У нас сьогодні з'явилася унікальна можливість раз і назавжди вирішити питання, пов'язані з проблемами інвесторів і заморожуванням будівництва. Розморозити сотні квадратних метрів на занедбаних будівництвах ми пропонуємо за рахунок реалізації державної програми «Доступне житло».

Не починати будівництво нових будинків, а добудовувати ті, що вже майже готові до здачі в експлуатацію дозволить стабілізувати ринок нерухомості», - зазначила експерт. 

Будемо сподіватися, що чиновники з різних відомств все-таки рано чи пізно зберуться за одним столом і знайдуть спільні інтереси, які дозволять, як то каужуть,  з нуля "перезапустити" весь український ринок нерухомості.

Владислав Кордік       Lenta.UA